Konglomerat Properti di China Kumpulkan Uang di Tengah Utang yang Menumpuk

IDXChannel – Wang Jianlin, konglomerat properti China Dalian Wanda Group menjadi taipan real estat terbaru di negara itu namun tengah bergulat dengan segunung utang yang jatuh tempo.  

Sang mogul berhasil bertahan dari krisis likuiditas sebelumnya, tetapi kali ini tantangannya diperparah oleh hambatan regulasi dan saluran pembiayaan yang menyusut.

Dilansir dari Forbes Sabtu (1/7/2023), Wang telah mencoba mengumpulkan dana dengan mendaftarkan Zhuhai Wanda Commercial Management, unit manajemen properti grup, tetapi prospeknya terlihat semakin redup.  

Unit tersebut mengisi ulang prospektusnya pada Rabu malam untuk potensi listing di Hong Kong untuk keempat kalinya. “Ketiga upaya sebelumnya yang dilakukan sejak 2021 telah gagal di tengah kondisi pasar yang bergejolak dan meningkatnya pengawasan terhadap sektor properti,” seperti dikutip.

Dalian Wanda Commercial Management (DWCM), induk dari Zhuhai Wanda, mungkin harus membayar investor pra-IPO hingga 30 miliar yuan (USD4,2 miliar) jika pencatatan gagal dilakukan pada akhir tahun ini, menurut ketentuan yang diungkapkan dalam sebuah  surat publik baru-baru ini dari regulator sekuritas China.  

Secara terpisah, regulator negara juga telah mengakhiri aplikasi Wanda Commercial untuk menerbitkan obligasi senilai sekitar USD830 juta, setelah perusahaan itu sendiri memutuskan untuk tidak melanjutkan, menurut pemberitahuan yang dipublikasikan secara online.

 Dalian Wanda tidak menanggapi permintaan email yang meminta komentar. Shen Meng, direktur pelaksana bank investasi butik Chanson & Co. yang berbasis di Beijing, berucap perusahaan dan penjamin emisi mereka biasanya menarik aplikasi semacam itu karena kemampuan pembayaran utang yang melemah.

 Ini adalah perubahan keberuntungan yang dramatis bagi Wang, yang pernah memendam ambisi untuk menantang raksasa hiburan AS, Disney.  Wang telah melihat kekayaannya turun hampir 80% dari puncaknya sebesar USD33 miliar pada tahun 2016, ketika dia dinobatkan sebagai orang terkaya di Asia.  Saat ini, dia bernilai USD7,8 miliar, dan kerajaan yang dia bangun sejak 1988, yang memiliki investasi di real estat, keuangan, dan bioskop, menghadapi lingkungan yang memburuk dengan cepat.

Meskipun paket penyelamatan sebelumnya untuk mencegah krisis besar-besaran di sektor properti, yang memberi Wang peluang kecil untuk menerbitkan obligasi di pasar sampah lepas pantai, Beijing akhirnya ingin mengalihkan pendanaan dari real estat untuk menghentikan ekonomi.  ketergantungan sebelumnya pada sektor properti.

 Pihak berwenang juga telah menahan diri dari langkah-langkah stimulus yang lebih luas termasuk meningkatkan pengeluaran untuk infrastruktur dan properti, meskipun ekonom di beberapa bank besar telah menurunkan perkiraan pertumbuhan mereka untuk tahun 2023 karena pemulihan China yang lesu menyusul pencabutan sebagian besar pembatasan terkait Covid awal tahun ini.

 “Tantangannya (Wang) semakin besar sekarang,” kata Chen Zhiwu, ketua profesor keuangan di University of Hong Kong.  “IPO, penerbitan obligasi, pinjaman bank … semua peluang pendanaan ini sekarang terutama disediakan untuk BUMN [badan usaha milik negara] dan pelaku industri strategis.  Jelas tidak mudah bagi pengembang dan perusahaan real estat di sektor yang tidak begitu penting secara strategis.”

Moody’s Investors Service memperkirakan bahwa DWCM dapat melunasi utangnya sekitar USD13 miliar yang akan jatuh tempo selama 12 bulan ke depan, termasuk pengeluaran IPO yang juga digolongkan sebagai liabilitas, dengan uang tunai di tangan dan sebagian dengan menebus investasi jangka pendek.  

Tetapi tidak adanya pendanaan baru, likuiditas perusahaan akan “melemah secara signifikan,” kata perusahaan riset itu dalam catatan penelitian 10 Mei.

Wang dilaporkan telah mengakui kesulitan yang dihadapi IPO, dan menyatakan keyakinannya untuk mengatasi tantangan tersebut. Miliarder itu baru-baru ini mampu meningkatkan kepercayaan investor bahkan setelah lembaga pemeringkat menurunkan peringkat DWCM lebih jauh ke wilayah sampah karena kekhawatiran tentang potensi pengeluaran tunai untuk IPO yang gagal.  

Dia dikatakan telah mengumpulkan cukup uang untuk membayar fasilitas utang swasta senilai USD275 juta yang jatuh tempo pada hari Rabu, dan juga meyakinkan manajer utang macet yang dikendalikan negara Huarong untuk menyuntikkan aset senilai USD232 juta ke dalam usaha patungan lokal.

9Obligasi luar negeri DWCM yang jatuh tempo Juli 2023 baru-baru ini melonjak menjadi lebih dari 90 sen dolar, tetapi obligasi dolar yang diterbitkan pada Januari sekarang diperdagangkan di bawah 60 sen, tingkat yang biasanya dianggap baik di wilayah yang tertekan, menurut harga yang dikumpulkan oleh platform informasi keuangan yang berbasis di Shanghai.

Regulator memiliki daftar panjang kekhawatiran untuk IPO.  Pada awal Juni, setelah upayanya untuk mendaftar di Hong Kong gagal untuk ketiga kalinya pada bulan April, Komisi Regulasi Sekuritas China berucap kepada Zhuhai Wanda dalam surat publik lainnya untuk memberikan informasi tambahan, dan memberikan penjelasan untuk segala sesuatu mulai dari kontrol internal hingga pihak terkait transaksi dan kredibilitas data operasinya.  

Dalam catatan penelitian 5 Juni, analis S&P Global Ratings yang dipimpin oleh Iris Cheng menulis bahwa “tidak ada panduan yang jelas tentang waktu umpan balik akhir dari regulator,” yang membuat para analis berpikir bahwa persetujuan IPO “lebih tidak pasti.”

 Regulator juga mempertanyakan hampir USD2 miliar dividen tunai yang dibayarkan antara 2019 dan paruh pertama 2022, jumlah yang melebihi arus kas masuk Zhuhai Wanda selama periode yang sama. Jumlah pembayaran tersebut merupakan cara untuk menenangkan investor di tengah proses IPO yang berulang kali tertunda, kata Shen dari Chanson & Co.

DWCM juga telah mulai bernegosiasi dengan investor pra-IPO, dan mungkin mendapatkan perpanjangan dari beberapa, menurut catatan penelitian 31 Mei dari Fitch Ratings.  Tetapi setidaknya satu investor, yaitu pengembang properti miliarder Yang Huiyan, Country Garden, tidak ingin memegang saham melebihi batas waktu IPO, media keuangan China Caixin melaporkan.

Para investor, yang juga termasuk Tencent, Ant Group, Citic Capital, dan PAG, memasukkan sekitar USD6 miliar pada tahun 2021 ke unit manajemen properti dengan nilai USD28 miliar.  Penilaian tidak mungkin bertahan sekarang mengingat penurunan yang lebih luas di sektor real estat, serta pasar saham yang lesu di Hong Kong, kata Shen Chen, mitra di Shanghai Maoliang Investment Management.

“Jika Zhuhai Wanda diizinkan mendaftar, investor mungkin akan menjual segera setelah ada kesempatan,” katanya.  “Bagaimana dengan individu kecil yang akan membeli saham saat IPO?  Regulator mungkin mengkhawatirkan mereka juga.”

Bagi Wang, prospek IPO yang jauh berarti rencana yang dibuat sejak 2016 tidak membuahkan hasil.  Miliarder itu, yang saat itu percaya bahwa bisnisnya diremehkan di Hong Kong, telah mengambilnya secara pribadi dalam kesepakatan USD4,4 miliar kurang dari dua tahun setelah listing 2014.

Dia awalnya ingin mendaftar ulang di China daratan, di mana beberapa perusahaan termasuk firma keamanan online miliarder Zhou Hongyi, Qihoo 360 Technology dapat memperoleh valuasi yang lebih tinggi hanya dengan beralih kembali ke pasar dalam negeri mereka.  

Tetapi bagi Wang, keadaan dengan cepat berubah menjadi lebih buruk, karena otoritas China mulai menindak pesta akuisisi luar negeri yang dipicu oleh utang untuk mengendalikan risiko keuangan dan membendung arus keluar modal.

Wang, yang sebelumnya memendam ambisi untuk membangun kerajaan hiburan dan pariwisata global, terpaksa berhemat di tahun-tahun berikutnya untuk membayar utang Dalian Wanda.  Sang maestro menjual hotel, taman hiburan, dan proyek pariwisata lainnya seharga lebih dari USD9 miliar pada tahun 2017 kepada pengembang properti miliarder Sun Hongbin, Sunac, dan Properti R&F Guangzhou milik miliarder Zhang Li.  Kemudian, dia menjual saham di klub sepak bola Spanyol Atletico de Madrid dan jaringan bioskop AS AMC.

Dan pada tahun-tahun itulah Dalian Wanda mengalami restrukturisasi besar-besaran.  Aset real estat yang tersisa dipindahkan ke Wanda Real Estate Group, yang mengembangkan mal, hotel, dan proyek perumahan bermerek perusahaan, menurut situs webnya.  Dan unit hiburan Dalian Wanda, Wanda Cultural Industry Group, menjual saham minoritas di bisnis Legendary Entertainment tahun lalu ke raksasa ekuitas swasta Apollo seharga USD760 juta.

DWCM juga telah diantri untuk IPO.  Sebagai penyedia layanan aset-ringan, itu menghasilkan penjualan dari pemeliharaan dan pengelolaan pusat perbelanjaan, dan dianggap cenderung berada di garis bidik regulator sebagian karena unit tersebut tidak mengembangkan properti secara langsung.  Tetapi rencana untuk mencatatkan saham di daratan akhirnya dibatalkan pada tahun 2021, di tengah meningkatnya kewaspadaan terhadap semua perusahaan terkait real estat dan krisis di seluruh industri.

Belakangan di tahun yang sama, Zhuhai Wanda mengajukan untuk pertama kalinya listing di Hong Kong, dilaporkan bertujuan untuk mengumpulkan hingga USD4 miliar. Unit yang mengelola 425 pusat perbelanjaan ini memiliki penjualan sebesar USD3,8 miliar tahun lalu, menurut situs webnya dan prospektus IPO.

Proses IPO yang tidak pasti sekarang mengancam akan membebani keuangan seluruh konglomerat juga. Baru-baru ini terungkap bahwa induk Dalian Wanda memiliki tiga set pinjaman luar negeri dengan total USD1,3 miliar yang terkait dengan daftar tersebut. Persyaratan memberi pemberi pinjaman opsi untuk meminta pembayaran lebih awal jika IPO tidak selesai pada Mei, tetapi bank sejauh ini telah menunda melakukannya, menurut pengajuan Mei.

Untuk mengumpulkan lebih banyak dana, Dalian Wanda sebelumnya berusaha untuk mendivestasi 20 pusat perbelanjaan, tetapi perusahaan perlu bernegosiasi terlebih dahulu dengan pemerintah daerah karena diharuskan mempertahankan kepemilikan proyek untuk jangka waktu tertentu, menurut Caixin.

Baru-baru ini mereka berhasil menjual tiga mal dalam kesepakatan senilai USF80 juta kepada perusahaan asuransi lokal Dajia, menurut arsip dan laporan media lokal.  Tetapi pembeli masih sulit didapat, karena banyak pembeli Wang sebelumnya sekarang terperosok dalam masalah hutang mereka sendiri.  “Secara relatif, sekarang ada lebih sedikit perusahaan swasta yang memiliki kekuatan finansial untuk mengakuisisi aset,” kata Kaven Tsang, wakil presiden senior di Moody’s Investors Service.

Shen dari Chanson & Co berucap Wanda dapat memilih untuk menjual aset di luar negeri untuk mengumpulkan dana. Tsang berucap masih ada kemungkinan untuk mengambil pinjaman dengan menggadaikan pusat perbelanjaan yang belum pernah diagunkan sebelumnya.  Namun jumlahnya mungkin masih belum cukup untuk mengisi lubang tersebut.

 “Ini adalah situasi yang lebih menyusahkan sekarang,” kata Shen dari Shanghai Maoliang.  “Tampaknya tidak ada solusi yang sangat bagus, tapi menurut saya Wanda harus berbicara dengan investor pra-IPO.  Lagi pula, ini mungkin lebih mudah daripada mencoba bernegosiasi dengan regulator sekuritas.”

(SAN)