China Bantu BUMN Beli Rumah Tak Terjual Sebesar Rp663 Triliun 

IDXChannel – Pemerintahan Xi Jinping mengumumkan upaya terkuatnya untuk menyelamatkan pasar properti China yang sedang terpuruk. 

Mereka melonggarkan aturan KPR dan mendesak pemerintah daerah untuk membeli rumah yang tidak terjual. Hal ini didorong kekhawatiran yang semakin besar tentang dampak sektor tersebut terhadap pertumbuhan ekonomi.

Paket bantuan tersebut juga mencakup persyaratan uang muka yang lebih rendah bagi pembeli rumah dan dana 300 miliar yuan (Rp663 triliun) dari bank sentral untuk membantu perusahaan yang didukung pemerintah membeli kelebihan stok properti dari pengembang. Properti tersebut kemudian akan diubah menjadi perumahan yang terjangkau.

Meskipun investor saham menyambut baik berita tersebut – indeks saham pengembang naik hampir 10 persen pada hari Jumat – masih belum jelas apakah rencana tersebut dapat mengatasi krisis properti. 

Dana yang diumumkan oleh bank sentral China hanyalah sebagian kecil dari yang dibutuhkan menurut beberapa analis untuk mengatasi ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan perumahan. Banyak calon pembeli masih menunggu harga turun lebih lanjut sebelum memutuskan membeli.

Namun demikian, pengumuman pada Jumat tersebut menggarisbawahi fokus baru Xi untuk menopang negara dengan ekonomi terbesar kedua di dunia itu, yang menghadapi berbagai tantangan mulai dari kenaikan tarif AS hingga pengangguran kaum muda tertinggi dalam sejarah. 

Pertanyaannya sekarang adalah apakah pihak berwenang dapat mengerahkan kombinasi antara kekuatan finansial dan penyesuaian kebijakan yang tepat untuk meningkatkan kepercayaan tanpa kembali ke spekulasi berlebihan seperti beberapa dekade sebelumnya.

“Ini sedikit mirip dengan penyelamatan lembaga keuangan selama Krisis Keuangan Global,” kata Zhu Ning, profesor keuangan di Shanghai Advanced Institute of Finance, dalam sebuah wawancara dengan Bloomberg TV. “Tetapi pada akhirnya, kecuali jika pemerintah pusat turun tangan dan memperluas kreditnya sendiri ke pasar properti, masih terlalu dini untuk percaya bahwa kita sudah keluar dari masalah.”

Program pinjaman atau relending ini diperkirakan akan menghasilkan kredit sebesar 500 miliar yuan secara keseluruhan untuk pembelian kembali perumahan, kata bank sentral. Angka tersebut di bawah perkiraan analis, yang memperkirakan kebutuhan dana sebesar 1 triliun hingga 5 triliun yuan – tergantung pada skala dan kecepatan pemerintah menyerap persediaan perumahan.

Pasar bereaksi positif. Indeks Properti Bursa Efek Shanghai melonjak 6,2 persen. Indeks pengembang China dari Bloomberg melonjak 9,6 persen, sehingga kenaikannya menjadi 16,8 persen tahun ini.

Hal ini menandai fase baru dalam sikap Beijing terhadap properti, tujuh tahun setelah Xi menyatakan bahwa “rumah adalah untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi.” Langkah terbaru, meskipun berpotensi mengurangi tekanan pada pengembang, akan mempercepat rencana Xi untuk meningkatkan perumahan umum.

Paket Kebijakan

Wakil Perdana Menteri He Lifeng menekankan kepada para pejabat dalam pertemuan pada Jumat bahwa “sektor properti terkait dengan kepentingan masyarakat, dan masalah yang lebih besar terkait pembangunan ekonomi.”

He juga menekankan perlunya untuk mendorong “tiga proyek besar” yang melibatkan perumahan terjangkau, renovasi perkotaan, dan infrastruktur publik.

Bank sentral pada Jumat menurunkan rasio uang muka minimum untuk pembeli pertama menjadi 15 persen, rekor terendah menurut Yan Yuejin, direktur penelitian di E-house China Research and Development Institute. Pembeli rumah kedua sekarang perlu menyiapkan uang muka 25 persen, dengan keduanya mewakili penurunan 5 poin persentase.

Setiap kota masih perlu membuat keputusan mereka sendiri tentang suku bunga KPR, setelah batas minimum nasional dihapuskan. Setiap daerah dapat memutuskan apakah mereka masih mempertahankan batas minimum suku bunga KPR dan levelnya.

Lebih dari tiga tahun setelah China menerapkan pembatasan ketat pada utang pengembang, perusahaan real estat termasuk China Vanke Co yang didukung pemerintah berada di ambang kebangkrutan. 

Secara kolektif mereka telah gagal bayar utang senilai USD124 miliar. Hal ini mengancam stabilitas sosial ketika protes meningkat dan persediaan rumah yang tidak terjual berada di level tertinggi dalam delapan tahun.

Dengan terhentinya pekerjaan konstruksi dan pengembang yang gagal bayar, sekitar 5 juta orang berisiko menganggur atau pendapatannya berkurang. Foto-foto hamparan bangunan kosong dan pekerjaan umum yang belum selesai menjadi simbol global dari menurunnya kepercayaan nasional dan ketidakpuasan dengan penanganan ekonomi oleh Xi.

Para pembuat kebijakan menyampaikan urgensi ini karena data resmi pada Jumat menunjukkan bahwa harga rumah pada bulan April mengalami penurunan bulanan tertajam dalam satu dekade. Sejumlah langkah yang dikeluarkan dalam setahun terakhir gagal membendung penurunan tersebut.

Wakil Perdana Menteri He juga berkata pemerintah daerah harus membeli kembali atau menarik kembali bidang tanah yang telah dijual tetapi tetap menganggur, sebagai upaya untuk meringankan tekanan arus kas pengembang.

Program pinjaman dari bank sentral terdiri dari pendanaan murah yang ditawarkan kepada pemberi pinjaman. Mereka menyediakan dana senilai 60 persen dari pokok pinjaman bank yang diberikan kepada BUMN daerah yang dipilih oleh pemerintah daerah untuk membeli rumah yang tidak terjual dengan harga yang wajar.

China juga dapat mempertimbangkan instrumen pembiayaan termasuk obligasi khusus pemerintah dan obligasi khusus pemerintah daerah, menurut Bruce Pang, kepala ekonom untuk Greater China di Jones Lang LaSalle Inc.

Hal ini dapat memperburuk tingkat utang pemerintah, yang melonjak menjadi 56% dari produk domestik bruto tahun lalu.

Menurunkan Suku Bunga KPR

China mulai menurunkan batas nasional suku bunga KPR pada 2022 dan mengizinkan daerah yang mengalami penurunan paling parah untuk menetapkan suku bunga minimum mereka sendiri. Langkah-langkah tersebut telah menyebabkan penurunan suku bunga rata-rata KPR baru menjadi 3,69% pada kuartal pertama – terendah sejak catatan dimulai pada 2009 – tetapi gagal memicu permintaan pembelian.

Lebih dari 40% kota telah menurunkan batas suku bunga KPR atau menghapusnya pada akhir Maret, menurut bank sentral.

“Pelonggaran kebijakan hanyalah pelonggaran marginal dari batasan kredit,” kata Raymond Yeung, kepala ekonom untuk Greater China di Australia & New Zealand Banking Group Ltd. “Saya ragu bagaimana langkah-langkah ini dapat menghilangkan ekspektasi rumah tangga terhadap prospek properti.”

Langkah tersebut akan semakin menekan margin bank-bank milik negara China. Penurunan properti yang berkepanjangan telah mengurangi margin bunga bersih dan mendorong kenaikan kredit macet.

Margin bunga bersih bank-bank China turun ke rekor terendah 1,69 persen pada akhir tahun lalu, jauh di bawah ambang batas 1,8 persen yang dianggap perlu untuk mempertahankan profitabilitas yang wajar.

“Efeknya akan tergantung pada apakah konsumen akan tertarik,” kata Shen Meng, direktur di bank investasi Chanson & Co yang berbasis di Beijing. Jika tidak dijalankan dengan baik “kemungkinan tidak akan merangsang permintaan dan mendorong perubahan struktural.”

(DKH)